+7 (473) 2-955-033
Заказать обратный звонок

Как правильно оценить квартиру

photo AVЗдравствуйте уважаемые клиенты и друзья.

Как оценить квартиру, какова стоимость недвижимости, какова рыночная стоимость – эти вопросы волнуют каждого покупателя и продавца объекта недвижимости, да, пожалуй, и любого человека, хотя бы малость интересующегося современным экономическим положением в мире. Это не удивительно. От правильной оценки квартиры, определения стоимости недвижимости, рыночной стоимости зависит пройдет ли покупка или продажа объекта недвижимости с удовольствием или доставит кошмар и нервный срыв. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Как типично продавец оценивает квартиру. Тут есть несколько подходов:

- а мне столько нужно (хочу эту сумму и все),

- покупаю другой объект недвижимости (нередко в другом городе), а он там столько стоит,

- соседи (друзья) продали за ….., ну, я то хочу не меньше (точнее больше),

- знакомый «риэлтор» подсказал (в кавычках потому, что он такой же риэлтор, как я балерина). Кстати не редко этот знакомый «риэлтор» оценивает не глядя,

- квартира оценивается по объявлениям «аналогичных» квартир из рекламных газет и интернета.

Все эти подходы к оценке объекта недвижимости, прямо скажем из прошлого века, сейчас абсолютно не работают. Самая большая ошибка в таком определении стоимости недвижимости состоит в том, что довольно большая часть Продавцов считают себя более умными и просвещенными, а Покупателя, который к ним обратится полным невеждой, которого легко обратить «в свою веру» - навязать свою цену. Кстати обратное явление, когда Покупатель себя считает «умнее и удачливее» тоже имеет место и чревато такими же ошибками. Стоит отдельно оговорить ситуацию, когда друзья (соседи) продали свой объект недвижимости за такие-то деньги. Хочется сразу спросить: «А Вы рядом (на сделке) были и деньги считали вместе с друзьями (соседями)?» В 8 случаях из 10-ти люди никогда четко не назовут сумму, за которую они продали свою квартиру (дом, комнату, гараж). Реальная цена квартиры или дома будет однозначно либо завышена (смотрите, какие мы удачливые и сметливые), либо занижена (по разным соображениям не хочется говорить, сколько сейчас денег у них «в кармане»). Рассчитывать на такую оценку квартиры тоже не стоит. Она на 99% будет не правильной даже, если друзья (соседи) сказали правду, потому что даже две соседние «одинаковые» квартиры могут стоить разные деньги по многим причинам. Да и, кстати, большинство Продавцов считают, что именно они определяют рыночную стоимость своего объекта недвижимости? Расстрою Вас, увы и ах. Сколько стоит Ваша квартира определяет Покупатель. И как для Вас не прискорбно – это уже давняя «экономическая аксиома». Ну не будем вдаваться в панику! Давайте разбираться дальше.

Чем чревата неправильная оценка квартиры или другого Вашего объекта недвижимости для Вас, уважаемый Продавец? Если кратко, то финансовыми потерями. Почему? Любой новый на рынке объект привлекает внимание. Что происходит? Начинается период «активного прозвона» - Вам звонят, интересуются, задают вопросы. Если объект оценен правильно, т.е стоимость рыночная, начинаются просмотры и довольно быстро определяется Покупатель. Вы «выходите на сделку», т.е. заключаете договор купли-продажи квартиры (дома, гаража или другого объекта недвижимости) и получаете деньги. Вы спокойны, рады и даже где-то счастливы – объект недвижимости продан, деньги в кармане, а они дают возможность воплотить в жизнь те Ваши мечты, ради которых и продавалась Ваша недвижимость. Это нормально. А как выглядит «не нормально»?

Цена завышена. Это из разряда: квартира стоит по рыночной стоимости 2 миллиона рублей, а давайте попробуем 2 250 000, а то и 2 300 000. Снизиться типа мы всегда успеем. А вдруг где-то ходит тот, мягко говоря наивный Покупатель, который нам эти денежки то и отвалит! Вот она первая ошибка – недооценивать окружающих вас людей. Эту ошибку некоторые Продавцы чувствуют уже на этапе звонков. Не исключаю и такие фразы по телефону: «Сколько-сколько???», «Да вы там что ……..» (может быть и не очень нормативная лексика). Ну что ж, таким Продавцам придется привыкать к реалиям, они же сами с усами, профи во всех областях. Через неделю звонков на их телефон, стресса и не приятных разговоров телефон замолкает. Заряд «бодрости» от общения получен. Идем дальше. Приходит озарение: да 2 миллиона это видимо рыночная стоимость! Снижаем цену до 2-х! А телефон молчит. Почему? Потому что «хороша ложка к обеду». Видя тоже самое объявление вожделенные Покупатели, а их не так много, увы, помнят, что оценка квартиры была, мягко говоря «не в тренде», т.е. стоимость объекта недвижимости не соответствовала рыночной стоимости. Вот поэтому они уже и не звонят – не хотят тратить время на пустопорожние переговоры. Чтобы завлечь Покупателя приходится «падать» ниже 2-х, теперь уже желанных миллионов. Какие потери? Во-первых, в цене – те деньги, что хотелось, уже не получаем. Во-вторых, в деньгах – 2 миллиона сейчас или 1 800 000 – 1 900 000 через три-четыре месяца, а то и полгода, это совсем другие деньги при нашей экономической реальности сейчас. Эти продавцы потеряли время: при рыночной стоимости – сделка в пределах месяца, при не рыночной – сделка через 4-9 месяцев по меньшей цене (рынок тоже на месте не стоит), а то ее (сделки, а значит и денег с продажи) может и вообще не быть. Потеряно время (оно в нашей жизни бесценно и не обратимо), потеряны желаемые суммы, потеряны мечты (что хотелось сделать по факту продажи и получения денег) ну, и потеряны нервы, а как следствие «кусочек» здоровья. Вот та жестокая цена неправильного определения рыночной стоимости объекта недвижимости!

Цена занижена. Ситуация редкая, но бывает имеет место. Тут тоже хватает «приятного». Вокруг объекта недвижимости начинается, что называется «нездоровая возня» из разряда: я первый посмотрел, вы тут не стояли, больше двух в руки не давайте, тихо на ушко: мне продайте, а я вам «поляну» накрою и вплоть до запугивания. Возникает паника: «такая корова нужна самому». Цена взвинчивается. Покупатели разбегаются. Ну и все те же потери как в случае с завышенной ценой. Повторюсь – занижают цену крайне редко! Это не естественно для желания получить больше.

Как правильно оценить квартиру сегодня, как определить рыночную стоимость объекта недвижимости, которая является той «золотой серединой» (не выше и не ниже), дающей возможность четко, компактно во времени и без лишних финансово-временных затрат совершить желаемую сделку? Ответ прост как все элементарное – обратитесь к риэлтору. Не спешите говорить – начинается проталкивание своих риэлторских услуг и интересов. Я не предлагаю персонально свои услуги, хотя мы их осуществляем качественно и дорожим своим имиджем, заработанным годами. Нет. Можете поинтересоваться у друзей и знакомых, как и с кем они решали свои вопросы с недвижимым имуществом. Если они остались довольны работой своего риэлтора – берите его номер телефона и начинайте работу! Не довольны – почему, по какой причине? Если причина весома – забудьте номер его телефона! Почему именно риэлтор? Именно он знает точно, за какие деньги, что и где продается. Это будет именно рыночная цена на сегодняшний момент, а не цена «хотелок». Для самостоятельной оценки Продавец посещает соответствующие сайты с рекламой продаваемых объектов недвижимости, обкладывается тематическими газетами, кстати, с очень мелким шрифтом (для оптического прицела от винтовки) и начинает «продуктивную бурную деятельность». И что он там (на сайтах и в газетах) может увидеть? В большей части цену «хотелок»! Там нет статистики по проданным объектам недвижимости!!! Да и не будет никогда! Отвлеченно какая-то квартира продавалась за 2 500 000 рублей. Так это она продавалась! А сделка была заключена при цене 2 375 000 рублей. Вот этой цифры там не будет. А вот риэлтор (не маклер-одиночка, а риэлтор, работающий в солидной со стажем компании!) эту цифру знает! В риэлторской компании статистика проданных объектов и их цен имеется! И ей пользуется любой сотрудник! Дешевле оплатить работу риэлтора нежели потерять кучу денег и времени при неправильной, не рыночной оценке! К тому же при оценке любого объекта недвижимости есть большая «корзина» нюансов, которая приводит к разной стоимости двух с виду одинаковых объектов недвижимости. Вы конечно можете утверждать, что риэлтору выгоднее занизить цену объекта недвижимости – быстрее продастся – быстрее получит комиссионные. В этой ситуации не все так сложно. Вы или выбирайте риэлтора, с которым работали друзья или знакомые, или обратите внимание на ответ на вопрос о комиссионных (а лучше и то, и другое правило!). Если ответ будет % от суммы сделки – смело начинайте работать – данный риэлтор заинтересован своими комиссионными продать объект недвижимости по максимально рыночной цене! Если ответ типа 20 000 – 30 000 за однокомнатную, 50 000 – 60 000 за двух-трех комнатную – откажитесь от работы с таким специалистом – вот ему реально все равно, за сколько будет продана Ваша недвижимость. При любом торге с Покупателем Вашего объекта недвижимости он, что называется, остается при своем интересе в любом случае.

Вот такие не хитрые советы. Надеюсь, уважаемые читатели, данная статья поможет Вам правильно сориентироваться в бурном рынке недвижимости и выбрать правильные для себя ориентиры. Удачи в оценке и выгодных покупок и продаж. Ну а я, как говорит тележурналист Андрей Караулов из передачи «Момент истины», отвечаю за каждое свое слово.

Удачи и берегите себя.

С уважением, Александр Васильевич Манюхин, директор агентства недвижимости «АВРОРА» г.Воронеж.